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猛狮过江:中国房地产变局

8月25日,央行发布个人房贷利率新规,明确自10月8日起,个人住房贷款利率定价基准从以往的贷款基准利率,转换为LPR(贷款市场报价利率)。各家媒体竞相报道,LPR一词迅速走红,成为微博热搜,百度搜索指数的增幅也相当惊人。人们关心最多的,是LPR与住房商业贷款的关系,即按LPR定价之后,商贷的利息到底是高了还是低了。

LPR只是中国人关心房子的冰山一角,在中国,凡是跟住房有关的事情,都能牵动老百姓的心。根据《2018年中国城市家庭财富健康报告》,住房资产在我国家庭总资产中占比为77.7%,而在美国,这一数据为34.6%。

根据国家统计局的数据,2018年我国居民人均住房消费支出为4647元,占人均消费支出的23.4%,仅次于食品烟酒(5631元,28.4%),是教育文化娱乐支出(2226,11.2%)的2倍多。如果不将住房压力相对较小的农村居民纳入在内,住房支出在居民消费中的所占比例将更加惊人。

同样根据国家统计局的数据,2000年,我国城镇新建商品房成交均价为2112元/平方米,到2018年,我国商品房销售均价为8723元/平方米。在18年的时间里,我国的商品房销售价格上涨了4倍多,这一普遍意义上的数字并未考虑北京等房价疯涨的城市。没有对比就没有伤害,德国房价长期稳定,30年不涨。

中国已逐渐步入高房价困局,家庭在住房上的投资和消费连涨不歇,已经威胁到其他方面的消费,在一定程度上,说中国家庭被房子绑架了也不为过。房地产作为我国重要的支柱性产业,在国民经济中的重要程度不言而喻,举国上下忧心忡忡,各路人马进言献策,探索我国房地产的出路。

房价高企,在一些重点区域,普通人要实现置业梦想难上加难。不明所以的老百姓将矛头指向开发商,开发商内心里也有些冤枉,毕竟房子贵,很大的原因是拿地不便宜。招拍挂市场上土地资源稀缺,开发商们竞相争夺,一路推高地价,房价也顺理成章地上涨。面粉涨价了,面包再不涨价,开发商们勒紧裤腰带也难以度日。

见势不对,国家频频伸手调控,试图稳住房价上涨势头,但压制并不能解决所有问题,一旦调控政策解压,房价就会如同泄洪之水,奔涌飞涨。虽然治标不治本,但行政调控,一直是中国应对房地产难题的惯用手段。

中国的房地产是政府一手带大的。在所有讲房地产历史的故事中,1978年和1998年都是两个绕不开的节点。

1978年,百废待兴,中国轰轰烈烈地实施了改革开放的基本国策,房地产也掀起一阵大变革。1978年前,我国城镇住房由国家进行统一建设和分配,大家住的都是拥挤的筒子楼。邓小平在该年谈到,要允许私人建房,城镇居民可以进行房屋的自购自建,掀开了房地产改革的第一页。

从当下的视角来看,当时自购自建的政策相当开明,中国房地产市场拥有的想象力不可限量。之后政府还进行了全价售房、补贴售房、住房商品化等政策的试点,试图改善居民住房情况,增加房地产市场活力,但老百姓不太买账。

政府和市场的房地产改革并未因此停滞不前。1987年深圳完成国有土地第一拍,后来该项目被命名为“东晓花园”,按揭出售151套房源,迅速售罄,净赚400万。越来越多的房地产公司窥见市场商机,纷纷入局,1988年,房地产企业达3124家。

政府继续大力开放房地产市场的同时,也在积极规范房地产市场,力图促进房地产健康发展。中央先后出台了《关于加强房地产市场管理的通知》、《关于加强房地产市场宏观管理、促进房地产业健康发展的意见》等文件,修修补补,循序渐进。

1997年,金融危机席卷亚洲,影响波及中国,百姓消费欲望寡淡,国民经济增长迟缓。中国坚持人民币不贬值,压力巨大。政府必须要找到推动国民消费、刺激经济增长的新方向,进一步扩大国民消费,助推经济发展。这时,政府发现了房地产蕴含的巨大机遇和前景。

1998年,中央颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,提出要加快住房建设,发展住房金融,要让住宅业成为新的经济增长点。并明确指出 “1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。《通知》的发布,正式拉开了中国房改的大幕,中国房地产走向全面市场化。

很多人没有注意到,在1998年发布的这则通知中还提出,针对不同收入的家庭,要实行不同的住房供应政策,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,其它高收入的家庭购买、租赁市场价商品住房”,要“建立和完善以经济适用房为主的住房供应政策”。

“房子是用来住的”的理念,可能贯穿在《通知》的始终。但历史总是变化的,2002年召开的十六大强调,要“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用”。党的指示刚发出不久,非典开始在全国肆虐,影响波及各行各业,国民经济发展再次疲软,房地产再次扛起挽救中国经济的大旗。

2003年8月,国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确房地产业的国民经济支柱产业地位,“逐步实现以普通商品房为主的住房供应体系,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。与吃饭、旅游等比起来,住宅是超大额消费,对经济的刺激力度超乎想象。

用现在时髦的话来讲,这一政策将房地产吹上了风口,一下子就上了天。从此之后,房子被赋予了投资品的内涵,不只是用来住的,也可以是用来炒的。很多人借助高杠杆,在房地产市场赚得盆满钵满。

房地产除了二级市场在不断变化之外,一级市场也在发生着巨大的变化。2002年国土资源部发布11号令出台,从此“招拍挂”成为土地有偿出让的主要方式。2004年国土资源部和监察部联合发布71号文件,规定从那个2004年8月31日开始,所有经营性土地一律以招拍挂等市场化方式公开竞价出让,史称“831大限”。

“831大限”之后,土拍市场一片火热。在拍卖现场,开发商们争相举牌,所拍地块仿若绝世珍宝,没有最高价,只有更高价。在开发商们的争抢下,土地越拍越贵,地王频出。

随着地价攀升,土地出让金也水涨船高,而大部分土地出让金都归地方政府所有。2004年全国土地出让收入为5894亿元,到2018年,这一数字变成了65096亿元,是2004年土地收入的11倍。靠着土地出让金,地方政府成为隐形富豪,土地财政愈演愈烈。一些地方政府甚至限制土地供应,以价补量。

需求端政策支持,销售景气;供给端供不应求,地价上涨。一时之间,房地产大热,市场一片欣欣向荣,房价一路走高,百姓买房难度越来越大。

2007年,国务院发布24号文,提出建立健全住房保障体系建设。2008年金融危机再次爆发,席卷全球,我国经济增速迅速变缓。政府为了挽救经济,将保障房投资建设列为四万亿计划的首项,强拉GDP的同时,也帮助解决百姓的基本住房问题,带动房地产上下游行业发展。

从此保障房建设就像开了挂。根据恒大研究院的数据,2009年到2017年,我国保障性住房累计开工6137万套,相当于同期开工建设的商品住宅套数的48.2%。到2017年底,我国保障性住房存量约为6216万套,占城镇住宅存量的24.9%。

保障性住房的数量虽然上去了,但问题频出。从政府层面来看,我国的绝大部分保障性住房都是以政府为主体进行建设,对政府资金的依赖程度高,政府面临较大的资金压力。从分配层面来看,很多保障性住房保障的对象是拥有当地户籍的人,对收入等指标有明确的要求,准入门槛高,所覆盖人群的广度还有待提高。此外,我国保障性住房的退出门槛低,满足持有一定年限等要求后,可以上市交易,不少持有者都能从中大捞一笔。

保障性住房并未完全起到保障的效果,由于准入机制高,社会上大多数老百姓因为收入“超标”,被保障性住房拒之门外。但房价高企,他们根本无力负担,成为被高房价吞噬的一代。

够不着或排不上保障房的大多数,还是只能扑向商品房市场。金融危机之后,我国房价继续走高,一级市场上土地仍然供不应求。百姓被高额的房价透支,买不起房的声音越来越响。政府看不下去了,房地产调控政策频频加码,每年都是“史上调控最密集”之年,2017年房地产调控超过250次,2018年全年调控政策达405次。而2019年前8个月,调控次数已达367次,如果维持增速,到2019年底,今年的房地产调控次数将超过550次,同比增长36%。

国家虽然一直在对房地产市场进行调控,但密集的短期干预就像小时候玩的打土拨鼠游戏,只能挥动棒槌把钻出洞的土拨鼠打下去,但却不能避免它从另外的洞里冒出来。一旦停止挥动棒槌,土拨鼠只会更加嚣张。房地产亦如是。

平时都讲“疏通”,有“梳”才能通,一味地压制,很可能导致的结果是更剧烈的爆发。中国房地产市场矛盾重重,地方政府对土地财政的依赖近乎畸形,开发商为获利将房价越抬越高,老百姓实现“住有所居”难上加难,如此往复,陷入莫比乌斯怪圈。短期行政调控无法解决高房价和分配问题,房地产一旦硬着陆,对我国经济的打击将是致命的。

房地产变革不是无中生有,需要有所借鉴、有所学习。内地房改经验不足,当时香港经济发展快速,房地产模式较为成熟,成为内地房改学习的样板。内地先后向香港借鉴和学习了预售制、招拍挂、公摊面积、70年产权等房地产制度。

香港房地产模式成功在前,内地学习的效果也十分明显。如果以1978年为起点,内地房地产已经走过30余年。30年间,在政府的管理下,内地房地产的蛋糕迅速做大,但在如何做好,怎么分配等方面出现了很多问题。这些问题中,有很多早已在香港出现,现在愈演愈烈。

在香港房地产市场的诸多矛盾中,最突出的是高房价,香港的高房价困境大家有目共睹。根据恒大研究院的数据,1986年到2017年这30年期间,港岛、九龙和新界的私人房屋均价分别上涨了20倍、20倍和14倍。2018年,香港的房价收入比为近48。虽然香港的整体收入水平比内地高,但香港人买房比内地更难。

土地供应不足是导致香港房价持续上涨的最主要原因。和大陆类似,香港的土地所有权也归国家所有,通过招拍挂和协议等方式进行出让。由于香港重视生态保护、环保人士抗议填海、政府减少土地出让等原因,香港的土地供应严重不足。与此同时,香港的土地财政大行其道,政府对房地产的依赖程度很高。根据《华尔街日报》的报道,2009年香港的土地出让收入已占香港政府税收收入的35%。

房价高企,香港的住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%,人均居住面积仅16平。在网络上流传的香港一家人居住在狭窄的单间里的图片,并非空穴来风,香港要实现“居者有其屋”,仍遥遥无期。

房价高昂,香港政府并非坐视不管,大兴类似廉租房的公屋和类似经济适用房的居屋。到2016年,公屋和居屋的居住人口已经占到了香港总人口的45%。但政府兴建的保障性住房存在新增房源增幅小,准入门槛高,需求人数多,排队时间长等问题。收入不符合条件的中产阶级成为夹心层,被排挤在保障性住房之外,面对高企的房价又无能为力。

香港房地产市场上出现的诸多问题看上去都似曾相识,土地供应不足、房价飙升、保障性住房建设和分配不够合理……很多在内陆早已现出端倪,如果还是一味学习香港,甚至照搬香港模式,任其发展,只能步香港的后尘。

如果说香港的房地产模式为内地的房地产发展敲响了警钟,那日本的房地产模式则为中国的房地产发展提供了教训。20世纪80年代后期,日本出现大规模的房地产泡沫,所有泡沫破灭之后,日本房地产硬着陆。在中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮看来,其真实原因是日本政府的货币政策和住房保障制度严重失误。

20世纪80年代初,广场协议签订之后,日本为了缓解日元升值对出口的冲击,试图以日元对内贬值代替对外升值,货币供应量大幅上涨,资金大量流向房地产,银行也毫不克制地扩大房地产信贷规模,为房地产泡沫埋下祸根。除了货币政策彩色水泥外,日本也在大力调整住宅政策,在持续发展房地产业的同时,也加快旧改工作,飞快做大房地产蛋糕,也飞快积聚房地产泡沫。到1990年,日本房地产的总价值约为20万亿美元,约为1955年的75倍。

日本政府意识到增速过快的房价可能会给经济和金融带来巨大风险,迅速采取行动。在货币政策方面,连续加息5次,将利率从2.5%提高到6%,房地产市场来不及做出调整,迅速崩溃;在住宅政策方面,政府一手主导,通过媒体大肆宣扬要降地价,限融资,降房价,完全打乱了日本百姓对房地产市场的价格预期。日本房地产泡沫迅速破灭,对日本经济的造成破坏性打击。

广场协议后的日本政府对房地产市场的调控缺乏长远安排,政策方向摇摆不定,短期调控频繁,政策突变明显,最后造成了日本房地产市场的坍塌。

历史不能重演。中国的房地产发展既不能照搬香港老路,也不能效仿日本,缺乏长远规划,突然调转政策方向。“心病还须心药医”,要扭转中国的高房价困局,还要从转变房地产管理手段、增加土地供应、建设保障房体系等方面入手。

我国现有的房地产管理手段主要以短期的行政调控为主,如限售、限购、限价、限贷等。现有的行政调控集中在房地产二级市场上,调控的重点是引导合理需求和抑制不合理需求,试图借此达到“坚决遏制房价上涨”和百姓安居的目的。但房地产的莫比乌斯怪圈的源头是土地供求失衡,要扭转我国高房价困局,还应该从一级市场的供给端进行调整。

地方政府应增加土地供应。根据恒大研究院的数据,2010年到2017年,我国住宅用地的供应量仅占总建设用地供应量的17.8%,为工业用地的65.6%,住宅用地供应严重不足。重庆房价一直比较稳定的重要原因,就是土地供应充足,新建房源丰富。

另一方面,在增加土地供应的同时,也应该稳定地价,防水胶防止地价大涨,减少甚至杜绝地王的出现,在这一方面,我国已经做出了很多尝试,比如东莞的土拍新政就改变了价高者得的做法,变成终次报价中近平均价者得。此外,还出现了竞配建、竞自持等土拍规则。土地价格稳定了,房价才有稳定的可能。

地方政府掌握着土拍大权,当土地供应从“以价补量”向“以量补价”转变之后,地方的土地出让金收入势必会受到影响。为缓解地方在内的政府的财政压力,也为了促进房地产长效机制的建立,需要尽快完善和实施房地产相关税种。

与我国将房地产相关税种集中在交易环节、持有环节相对空白不同,新加坡的房地产税覆盖了交易环节和持有环节。新加坡的房地产交易环节税的征收范围广泛,持有环节还要征收财产税,并实行差异化累进税制,鼓励居民购房自住,打击投机需求。同样在税收上打击投机需求的还有德国。德国在交易环节征收重税,在持有环节,首套房仅征收土地税,二套房还要额外征税。

对于我国的房地产税而言,首当其冲的是填补持有环节税种的缺失,扩大税收渠道,稳定税收收入。具体的征收方法要结合我国人口基数大、家庭持有房屋套数差异等特点进行制定、试点和调整。其次也应该效仿新加坡和德国,适当加大交易环节税的征收,提高投机性房屋交易成本,有效抑制炒房行为的发生。

通过调整土地供应方式和房地产税征收方式,能够有效促进房地产市场良性发展,在此基础上可以转变房地产调控方式,减少短期行政调控,将房地产还给市场这只看不见的手进行调节。但政府对房地产的介入不能完全退出,市场交易的规则是价格机制。在价格机制下,作为“被遗忘的大多数”,低收入人群的住房需求并不能得到有效保障,夹心中收入群体仍然买不起房,这就需要进一步完善保障房体系建设。

新加坡在保障房体系建设方面的做法是构造“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”的阶梯化供应填缝剂体系,而且以政府出资建设的保障性组屋为主。新加坡的阶梯化住房供应体系可以对不同收入的家庭进行全覆盖,到现在,新加坡的房屋自有率达到90.9%,真正实现“居者有其屋”。

新加坡的阶梯化住房供应体系可以给我国的保障性住房建设提供一定的借鉴,但新加坡具有一定特殊性。其公积金缴纳比例高达37%,高额的公积金既可以满足政府建设组屋的资金需求,也可以帮助居民负担买房的支出。而且新加坡的经济发展水平高,人口基数相对较小,这些都与我国现阶段的国情不符。德国为我国提供了一个另类启示:大力发展房屋租赁市场。

与新加坡以自有住房为主的房地产供应体系不同,德国的房屋自有率仅为45%,55%的人都选择租房生活。德国住房经久耐用,70%以上的房屋房龄超过40年,百年老宅也不在少数。房屋租赁人群的人均住房面积达38平方米,租房环境较好。此外,政府在房屋租赁方面积极进行规范和管理,出台了很多相关政策,比如租房补贴、租住同权、禁止房东无故涨租和无故解约等。我国也可以以此为借鉴,积极发展我国的房屋租赁市场。

不管是调整土地供应方式,抑或转变政府管理方法,还是完善保障性住房体系,推动房屋租赁市场发展,最终的目的,都是为了实现百姓的“安居”房子是用来住的,安居是关系国计民生的头等大事之一。对房地产市场细化地进行管理的权力更多集中在地方,地方政府不能为求一时收入增加,躺着赚土地的钱,而枉顾国家“大庇天下寒士俱欢颜”的目标。

中国向来有“东方雄狮”之称,但狮子畏水。中国房地产曾经高歌猛进,野蛮生长,成为经济之支柱,但现在已步入调整期,各方冲突不断。用中国房地产已到了不得不变的境地,“穷则变,变则通,通则久”,中国这头猛狮必须渡过宽阔奔涌的大江,熬过改革阵痛期,才能把房地产带上健康发展的快车道。

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